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成渝之间

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【5、6楼想加电梯,1、2楼不同意,提出一方案,大家都沉默了! [复制链接]

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成渝之间

发表于 2020-8-31 23:31 |显示全部楼层
5、6楼想加电梯,1、2楼不同意,提出一方案,大家都沉默了!

楼市指闻

08-31 10:52财经达人
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风向变了,拆迁已经过去,旧改愈演愈烈。

以前居住在老旧小区的人很有成就感和自豪感,怀抱着未来5年总能被拆迁的希望度日,遇到亲戚朋友总能美滋滋的炫耀一番,现如今,很多人变得焦躁起来。

朋友小明(化名)就遭遇了这样的麻烦事儿。

小明居住在大家瞩目的“老城区房子”里。18年前,他购买这套房子时,这里尚处于城市的二环未开发区域,市中心的公交车只有1辆通向这里,每天去市里上班很吃力,要倒公交车3辆、耗费接近1.5个小时。不过“郊区”的房子确实便宜,比一环内的房价一半不到。


即便是这样,作为曾经刚需的小明,买房依然吃力,多方考虑之下,购买了6楼(顶楼)的房子,价格比1-5楼要便宜不少,而且还有很大面积的阁楼赠送,购买房产证面积60平米,实际可使用面积高达110平米,在当时看来,确实捡了漏、买到了物美价廉的好房子。

小明回顾“那个时候,城市里所有的房子都是6层高,除了个别具有超前性的办公楼之外,居民住宅房没有哪栋安装有电梯,谁也没想到,居住在6楼18年之后会变得如此麻烦。”

18年前,小明30岁,现在48岁,曾经挥斥方遒的年轻人转眼间成为了两鬓斑白的暮年老头子。以前居住在六楼爬上爬下还不吃力,随着年纪的增大,现在每次爬楼梯都气喘吁吁、感觉要了半条命。5年前,家人就极力劝告换房子,但多方咨询房地产中介之后,发现这套房子只适合自住、不适合买卖。


正所谓一分价钱一分货,现在电梯房普及、楼梯房逐渐淘汰,更何况是顶楼(6楼)的房子,越来越卖不出好价格了,看着底层的房子嗖嗖升值,自己顶楼的房子没有多大升值空间,小明越来越感觉自己曾经的选择错了,但已经成为无法改变的现实。

小明直言“虽然说卖房子不划算,但是总有被拆迁的念头,多年以来就陆陆续续传出这里要拆迁的风声,我们对这个怀抱很大期望。不过2019年以来,这个希望消失了。”

根据住建部的安排,棚改政策逐渐结束、城市不再搞大拆大建,今后的存量房产开始修补工程,也就是我们称之为“旧改”的策略。不过,这也给了顶楼人很大的希望,因为在旧改政策中,就包括了加装电梯一项内容。如果电梯真能成功安装,那么势必给五楼、六楼的房子带来很大的升值空间。


于是,小明开始奔走呼号、积极与楼栋的每一层业主沟通,希望能获得一致意见:楼栋安装电梯。结果正如大家所见的那样: 5楼、6楼的业主很赞同加电梯,3-4楼的仍然处于犹豫中,1楼和2楼的业主抱着坚决不同意的态度。

毕竟加装电梯是一件大事儿,所以每个城市都给出了宽松的意见,大多数规定,只要本栋楼超过三分之二的住户同意并且没有其他人反对的情况下,方可装电梯。因为这牵扯到整栋楼的住户利益关系,如果出现不同意的话,那就基本不可行。

6楼的业主拉上5楼业主,多次劝说1楼和2楼的业主同意装电梯,1、2楼反对加电梯,5、6楼着急了!给出了优惠条件:1楼、2楼的业主可以免费乘坐电梯,并且不用缴纳任何电梯安装费用、后期也不承担任何的电梯维护维修费用;3-4楼只需要承担电梯安装和维护费用的一少部分;大部分电梯维修维护费用由5-6楼承担。


5、6楼想加电梯,1、2楼不同意,提出一方案,大家都沉默了!

一二楼的业主提出,加装电梯后,需要维持整栋楼原来的价值不变化,给5楼和6楼带来的升值溢价空间,需要根据市场价值进行核算,溢价升值部分的50%要给一楼和二楼作为加装电梯带来的影响补偿。最终,五楼和六楼安静了。

可行吗?显然不可行,但这确实说出了一二楼住户不同意加装电梯的症结所在,他们认为加装电梯之后会带来整栋楼房子价值格局的变化,让一楼和二楼的房子变得更加不保值。事实也正是如此。在18-20年前出售房子的时候,3-4楼的房子最贵,因为楼层不高不低,采光通风顺畅,接下来是一楼和二楼,一楼有大院子赠送,楼间距也可以保证采光效果,最便宜的就属于6楼房子,因为楼层高、还处于顶楼,面临着冬冷夏热和漏水的风险,所以房子最便宜,即便是这样买房人依然不愿意买顶楼,所以开发商又赠送露台、又赠送阁楼,甚至“偷”面积送给顶楼,为了把这房子顺利销售出去。


看得出,20年前顶楼的房子多尴尬。如果加装电梯后呢?顶楼的所有劣势全部没有了,只剩下比1-5楼更多的优势,大面积、总价低、有电梯,所以未来6楼的升值空间会很大。

这是很多小区都会经历的加电梯问题,怎么解决呢?每个地方都有不同的策略。笔者认为,一楼提出的顶楼房子溢价分摊的方案估计不可行,一方面溢价值难以评定,因为市场价格到底是多少谁也说不准;另一方面房子究竟会溢价多少,这是一个未知数;再者顶楼直接给一楼补差价、补现金具有一定的不可行性,例如原来的一楼住户是张三,拿到差价之后,顺利卖出房子搬走;李四买了一楼的房子之后,会不会继续要求补差价呢?因为电梯依然会对李四居住带来影响,这是一个不可确定的无底洞。


楼市指闻认为,旧改考验的是整栋楼的权衡和利益重新分配的关系,需要大家静下心来寻找共同的平衡点,找到症结才能针对性提出解决策略,不能公说公有理婆说婆有理,凡事总有解决的办法,需要不断尝试和评估。


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DYso      

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发表于 2020-9-27 20:47 |显示全部楼层
虽说比文中房主虚长了好几岁,但三十几层的高楼上上下下还是轻轻松松,甚至,登顶天门洞也不至于很吃力。
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发表于 2021-3-4 19:23 |显示全部楼层
老家小区装了电脑,很便宜,平均下来一家1万多
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